Der BGH mußte sich mit einem eher ungewöhnlichen Fall auseinandersetzen. Für gewöhnlich weigert sich der Vermieter bestimmte Arbeiten auszuführen um angebliche oder tatsächliche Mängel der Mietsache zu beheben und deshalb vom Mieter auf die Durchführung dieser Arbeiten klageweise in Anspruch genommen wird.
Nicht so dieses Mal. Der Vermieter einer in Berlin gelegenen Wohnung kündigte den Mietvertrag, weil ihm der Mieter den Zutritt zur Mietsache zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert hatte.
Im Jahre 2010 wurde in dem Gebäude ein Befall mit Hausschwamm festgestellt. Während der umfangreichen Notmaßnahmen zogen u.a. auch die späteren Beklagten in ein Hotel. In der Folgezeit kehrten die Mieter in die Wohnung zurück. Im Frühjahr 2011 wurden weitere Arbeiten zur Beseitigung des Hausschwammbefalls notwendig, die späteren Beklagten verweigerten zunächst die Gewährung des Zutritts. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen Verstoß gegen die vertraglichen Duldungspflichten. Nachdem die Vermieterin eine einstweilige Verfügung auf Zutrittsgewährung gegen die Mieter erwirkt hatte legten die Mieter Widerspruch gegen diese einstweilige Verfügung ein. Das zuständige Amtsgericht bestätigte die einstweilige Verfügung. In Erfüllung des im Eilrechtsschutz erwirkten Duldungstitels wurde der Vermieterin schließlich im Oktober 2011 Zutritt gewährt.
Als dann im November 2011 erneut der Zutritt zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten – diesmal in dem zur Mietsache gehörenden Kellerraum – durch die Beklagten verweigert wurde kündigten die Vermieter erneut außerordentlich und erhoben nachdem die Mieter die Herausgabe der Wohnung verweigerten Räumungsklage vor dem Amtsgericht. Dieses wies die Klage zunächst ab. Auch die durch die Vermieterin eingelegte Berufung zum Landgericht blieb erfolglos. Das Landgericht führte zur dabei u.a. zur Begründung seiner Entscheidung aus, der Vermieterin sei vor der Kündigung die Erhebung einer Klage auf Duldung des Zutritts zur Durchführung der Arbeiten zumutbar gewesen. Eine Kündigung, die die Vermieterin darauf stütze, die Mieter würden ihr den Zutritt zur Wohnung verweigern könne erst dann in Betracht kommen, wenn ein Duldungstitel erstritten worden sei und dann dieser nicht erfüllt werde. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung sei gewissermaßen nur als letzte Möglichkeit eine Option der Vermieterseite. Demgegenüber sei das Verhalten der Mieter nicht als derartig schwerwiegende Pflichtverletzung zu werten die eine Kündigung rechtfertigen könnte.
Diesem Rechtsverständnis schloss sich der BGH in der eingelegten Revision gegen die landgerichtliche Entscheidung jedoch nicht an. Diese Abstufung der Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters finde sich im Gesetz nicht wieder. Es ist daher keinesfalls so, dass dem Vermieter stets vor der Erklärung der Kündigung die Erhebung der Duldungsklage zugemutet werden müße. Es sei vielmehr erforderlich, dass jeweils festgestellt werden müße, welche Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten im jeweiligen Fall betroffen sein und wie hoch das Interesse der Vermieterseite an der zeitnahen Umsetzung bzw. Durchführung der jeweiligen Maßnahmen sei. Dabei begründete der BGH seine Entscheidung damit, dass derartige Maßnahemen unter Umständen von maßgeblicher u.U. sogar existenzieller Bedeutung sein könnten, wenn es um den Erhalt oder die Wertsteigerung des Mietobjektes und damit des vom Art. 14 GG geschützten Eigentum des Vermieters gehe. Dieser Interessenlage könne aber durch eine derart schematische Darstellung wie sie zuletzt in der Berufungsentscheidung sich wiedergefunden habe nicht stattfinden, so der BGH weiter. Da die notwendigen Feststellungen nicht getroffen waren und die Sache daher nicht zur Sachentscheidung reif war hat der BGH die Angelegenheit zur erneuten Entscheidung durch das LG zurückverwiesen.
