BGH positioniert sich zur rechtlichen Einordnung eines Mischmietverhältnisses – BGH, Urt. v. 09.07.14 – VIII ZR 376/13

Der BGH hatte sich mit einem Fall zur Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohn- oder als Geschäftsraum zu befassen. Was zunächst einfach klingt kann in der Praxis durchaus Schwierigkeiten bereiten und auch weitreichende Konsequenzen mit sich bringen.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter eines in Berlin gelegenen mehrstöckigen Hauses. Im Mietvertrag wurde festgehalten, dass die im Erdgeschoss gelegenen Räume des Hauses von den Mietern im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit zum Betrieb einer Hypnosepraxis genutzt werden dürfen. Das verwendete Vertragsformular ist auf Wohnraum zugeschnitten, diese Nutzung wurde in den im Obergeschossgelegenen Räumlichkeiten auch umgesetzt. Die Vermietung erfolgt ohne zeitliche Befristung und ohne den separaten Ausweis der Umsatzsteuer. Im Februar 2012 wurde das Mietverhältnis durch die Vermieterseite ordentlich gekündigt, eine Angabe von Gründen erfolgte nicht. Die Mieter haben der Kündigung widersprochen, da nach ihrer Auffassung ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege und daher ein Kündigungsgrund erforderlich sei. Ohne einen solchen sei die Kündigung unwirksam.

Zu Recht wie der BGH nun entschied. Zwar liege ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, dieses sei hier aber insgesamt als Mietverhältnis über Wohnraum zu behandeln, die Kündigung eines solchen setze aber einen Kündigungsgrund voraus. An diesem fehle es hier.

Der BGH hat in der Entscheidung deutlich darauf abgestellt, was nach dem Willen der Parteien bei Vertragsschluss beabsichtigt war. Hier lag ein einheitliches Mietverhältnis über den zu Wohnzwecken und den zu Gewerbezwecken genutzten Teil der Mietsache vor. Wie das Mietverhältnis insgesamt zu beurteilen ist richtet sich nach Ansicht des BGH nach dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsschluss. Wenn die Parteien – wie hier – ein einheitliches Vertragsformular für den Wohn- und den Gewerbeteil verwendet habenscheidet eine Aufteilung aus, da dies dem erkennbaren Parteiwillen einer einheitlichen Behandlung beider Teile der Nutzung widerspräche.

Maßgebliche Kriterien zur Beantwortung der Frage wie das Mietverhältnis einzuordnen ist können dabei nach der Auffassung der Richter sein:

  • das verwendete Vertragsformular,
  • das Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen,
  • ob die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen ist und
  • die Verteilung der Gesamtmiete auf die Nutzungsanteile

als Anhaltspunkte dienen.

Interessant ist die Überlegung des BGH für den Fall, dass keines dieser Kriterien weiterführt. In diesem Fall sei nach Ansicht des VIII. Zivilsenats immer auf das Wohnraummietrecht zurückzugreifen, da sonst die Gefahr bestehe, dass die Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts unterlaufen würden.

Damit war nach Ansicht des BGH hier das Wohnraummietrecht anzuwenden.