BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14
Im Rahmen einer mietrechtlichen Streitigkeit hatte sich kürzlich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen eine auf die Geltendmachung von Eigenbedarf gestützte Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam sein kann.
Konkret ging es um einen Fall, in dem die Parteien aufgrund eines unbefristeten Mietvertrages v. 14.04.11 über eine in Mannheim gelegene Zweizimmerwohnung mit einander verbunden waren. Im Februar 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß unter der Geltendmachung von Eigenbedarf für seine Tochter. Er führte dabei aus, dass diese nunmehr 20 Jahre alt sei und nach ihrem im Jahre 2012 abgelegten Abitur ein Jahr im Ausland verbracht habe. Nachdem Sie nun diesen Auslandsaufenthalt absolviert habe werde sie im Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und neben einer Arbeitsstelle in Frankfurt/Main ein Berufsbegleitendes Studium in Mannheim beginnen. Die Rückkehr in das Elternhaus sei nicht gewünscht, vielmehr beabsichtige die Tochter eine eigene Wohnung zu beziehen. Um dies zu ermöglichen werde der zur Kündigung herangezogene Eigenbedarf an der Wohnung des Mieters geltend gemacht.
Der Mieter wiedersprach der Kündigung. Der daraufhin vom Vermieter erhobenen Räumungsklage gab das AG Mannheim statt, auf die Berufung des Beklagten Mieters hin wies das Landgericht in der Berufungsinstanz die Räumungsklage des Vermieters ab. Es führte dabei aus, dass die Kündigung wegen Rechtsmißbräuchlichkeit unwirksam sei. Schließlich habe – so das Berufungsgericht weiter – der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 2011 absehen können, dass in zeitnaher Zukunft ein Eigenbedarf bestehen werde. Der Vermieter sei verpflichtet, im Rahmen einer sog. Bedarfsvorschau die potentiellen Belastungen des Mieters zu minimieren. Es sei daher widersprüchlich, wenn der Vermieter eine Wohnung unbefristet Vermiete und dann alsbald eine Eigenbedarfskündigung ausspräche. Der Vermieter sei daher verpflichtet, den Mieter über den in Absehbarer Zukunft möglich werdenden Eigenbedarf informieren – anderenfalls riskiere er, dass seine Eigenbedarfskündigung unwirksam sei.
Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Revision zum BGH ein. Dieser teilte die landgerichtliche Rechtsauffassung nicht. Eine Verpflichtung zur Bedarfsvorschau des Vermieters hat der BGH abgelehnt. Es sei mit der im Grundgesetz verbürgten Eigentumsgarantie nicht zu vereinbaren dem Vermieter derartige Verpflichtungen aufzuerlegen. Vielmehr sei im Rahmen einer Würdigung der Gesamtumstände zu ermitteln, ob im Einzelfall der Vermieter bereits bei Vertragsschluss zur alsbaldigen Geltendmachung von Eigenbedarf entschlossen gewesen sei und die Eigenbedarfskündigung deswegen rechtsmißbräuchlich sei.