BGH zur Kündigung einer Wohnung – teilweise Begleichung von Mietrückständen durch Aufrechnung nach Kündigung – BGH VIII ZR 261/15 v. 28.09.16

Die Kündigung einer Wohnung wegen rückständiger Mieten ist  wirksam, auch wenn Mietrückstand später durch Aufrechnung teilweise ausgeglichen wird – BGH VIII ZR 261/15 v. 28.09.16

Der BGH in Karlsruhe hatte erneut in einem Räumungsrechtsstreit zu entscheiden. Dieses Mal ging es um eine ca. 53 m² große Wohnung im Raum Bonn. Die Vermieterin hatte die Wohnung bzw. das Gebäude umfangreich sanieren lassen und u.a. auch die Beheizungsart umgestellt. Nunmehr erhob sie einen Modernisierungszuschlag und erstmalig auch eine Heizkostenvorauszahlung.

Der Mieter akzeptierte die neue Miete nicht sondern zahlte diese nur teilweise. Nach ca. 2 Jahren war so aus Sicht der Vermieterin ein Mietrückstand aufgelaufen der in seiner Höhe einem Betrag von zwei Bruttomieten entsprach erfolgte durch die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zugang der Kündigungserklärung erfolgte die Abrechnung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen. Das Abrechnungsergebnis wies ein Guthaben der Mieterseite auf. Vom Mieter wurde daraufhin die Aufrechnung mit den aufgelaufenen Mietrückständen erklärt. Dies genügte nicht um die Rückstände vollständig auszugleichen. Allerdings war so ein Betrag zur Zahlung offen, der geringer war als die Summe zweier Bruttomieten. Mit diesem Argument verweigerte der Mieter die Herausgabe und sah die Kündigung als gegenstandslos an.

Zu Unrecht wie der BGH schließlich urteilte. Zwar kann eine fristlose Kündigung durch eine sog. „Schonfristzahlung“ nachträglich unwirksam werden, allerdings könne sich der Mieter nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall nicht hierauf berufen.

Zwar kann ein Ausgleich der Rückstände auch durch eine Aufrechnung erfolgen, allerdings kann der Mieter dieses Privileg der Zahlung innerhalb der Schonfrist nur dann für sich in Anspruch nehmen, wenn ein vollständiger Ausgleich der Mieten erfolgt. Vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte Aufrechnungen würden dazu führen, dass sich der Rückstand tatsächlich verringert (der Vermieter müßte also neue Rückstände abwarten um erneut die für die Kündigung erforderlichen zwei offenen Monatsmieten vorweisen zu können), nach Zugang der Kündigung genügt eine Aufrechnung nur wenn diese zur vollständigen Erfüllung der Vermieteransprüche führt. Daran fehlte es hier. Da die Sache noch nicht entscheidungsreif war verwies der BGH sie zur weiteren Sachaufklärung an das Instanzgericht zurück.