Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann auch auf ältere Miet-rückstände gestützt werden – Urt. Des BGH v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15

Der BGH hat erneut ein wegweisendes Urteil im Bereich des Wohnraummietrechts gefällt. Der BGH hatte die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter auch dann außerordentlich kündigen kann, wenn die Mietrückstände auf die die Kündigung gestützt wird bereits längere Zeit bestehen. In dem zu entscheidenden Fall hatte die Mieterin einer Wohnung zwei Monatsmieten nicht gezahlt und erhielt aufgrund dieser noch immer bestehenden Rückstände nach sieben Monaten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Kündigungsmöglichkeit ergibt sich in diesen Fällen aus den Vorschriften der §§ 543, 569 BGB. Diese Vorschriften sehen u.a. vor, dass der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist. Interessant ist die Entscheidung des BGH nun deshalb, weil die Vorschrift des § 314 BGB vorsieht, dass fristlose/außerordentliche Kündigungen nur dann möglich sein sollen, wenn diese innerhalb einer angemessenen – den Umständen des Einzelfalls Rechnung tragenden – Frist durch den Berechtigten erklärt werden. Eine feste Frist gibt es somit nicht – dem Berechtigten soll das Recht eingeräumt werden zu überlegen, ob er kündigen will oder nicht, auf der anderen Seite soll aber auch der andere Teil nicht ewig mit der Ungewissheit leben müssen, ob eine fristlose Kündigung erfolgt oder nicht. Der BGH hat nun entschieden, dass im Bereich der §§ 543, 569 BGB diese Vorschrift und die sie tragenden Erwägungen des Gesetzgebers nicht greifen sollen. Die Vorschrift des § 314 BGB soll also insoweit keine Wirkung entfalten. Dies ergäbe sich – so der BGH – daraus, dass in den mietrechtlichen Vorschriften zur Kündigung eine solche zeitliche Komponente fehle und dies auch durch den Gesetzgeber im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung von 2001 und der Mietrechtsreform nicht geändert worden sei. Der Gesetzgeber hatte dies damals damit begründet, dass eine solche zeitliche Komponente im Bereich des Mietrechts kaum praktikabel sei und daher auf eine entsprechende Regelung verzichtet. Es blieben somit allenfalls allgemeine Rechtsgedanken wie z.B. der der Verwirkung des Rechts die Kündigung zu erklären – hierfür fehlten im vorliegenden Fall jedoch die Anzeichen, so dass die Kündigung rechtmäßig war.