Keine Minderung der nach Mietvertragsende zu zahlenden Nutzungsentschädigung – BGH, Urteil v. 27.05.15, XII ZR 66/13

Grundsätzlich gilt im Mietrecht, dass wenn nach erfolgter Beendigung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus keine Rückgabe der Mietsache durch Räumung erfolgt, der bisherige Mieter den entstehenden Schaden zu ersetzen hat. Daher muss er unter anderem eine sogenannte Nutzungsentschädigung an den bisherigen Vermieter entrichten. Üblicherweise wird die Höhe dieser Nutzungsentschädigung an der Höhe der letzten Mietforderung ausgerichtet.

Auch in dem vom BGH zu entscheidenden Fall verhielt es sich so. Das Mietverhältnis über die angemieteten Gewerberäume endete aufgrund ordentlicher Kündigung des Vermieters mit Ablauf des 31.05.2010. Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses setzte der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort und gab sie zunächst nicht an den Vermieter heraus. Bis Ende Dezember 2011 zahlte der ehemalige Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung an den ehemaligen Vermieter, wobei die Höhe der Nutzungsentschädigung der zuvor vertraglich geschuldeten monatlichen Miete entsprach. Ab dem Januar 2012 bis zur Herausgabe im April 2012 hat der ehemalige Mieter die Nutzungsentschädigung nicht mehr entrichtet. Zur Begründung hat er ausgeführt, die Dachkonstruktion der Räume sei derartig mangelhaft, dass es wiederholt zu Wasserschäden gekommen sei. Daher sei eine Minderung der Miete und auch der monatlichen Nutzungsentschädigung eingetreten.

Auf die vom ehemaligen Vermieter erhobene Zahlungsklage hin bleib der Beklagte bei dieser Rechtsauffassung und führte hilfsweise weiter aus, dass durch das eindringende Wasser auch eingelagerte Waren beschädigt worden seien und diese Schadensersatzansprüche nun zur Aufrechnung gestellt werden würden.

Der BGH hat der Klage auf Zahlung der Nutzungsentschädigung vollumfänglich stattgegeben.

Zur Begründung hat sich der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung gestützt und ausgeführt, dass solche Mängel unberücksichtigt bleiben, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht gegeben waren. Gerade dieser Punkt sei maßgebend stellte der BGH heraus. Nur in absoluten Ausnahmefällen könne von diesem Grundsatz abgewichen werden. Damit hat der BGH seine Rechtsprechung zu diesem Problem bestätigt, obwohl jüngst einige Kritik an dieser Sichtweise laut wurde.