LG Berlin äußert sich zum wohnwerterhöhenden Merkmal der bevorzugten Citylage – u.a. LG Berlin, Beschl. v. 12.02.14 – 18 S 281/13

Mietspiegel weisen die sog. ortsübliche Vergleichsmiete aus. Dabei wird regelmäßig ein sog. Mittelwert gebildet von dem – je nach vorliegen von wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen – ein abweichen gerechtfertigt sein kann. Dabei rechtfertigt ein überwiegen positiver Merkmale ein überschreiten des Mittelwertes während ein überwiegen negativer Merkmale es rechtfertigt unterhalb des Mittelwertes zu verbleiben.

 

Einige der Merkmale die ein Mietspiegel aufstellt sind klar verständlich und bedürfen keiner näheren Definition, in den meisten Fällen ist dies jedoch nicht so. Bei der weitaus überwiegenden Anzahl der in einem Mietspiegel aufgeführten Merkmale bedarf es daher einer Definition, wie dieses Merkmal zu verstehen sein soll. In einigen wenigen Fällen gibt der Mietspiegel selbst eine Definition vor (z.B. in einer Anlage oder in den Erläuterungen zum Mietspiegel.

 

Auch dies ist aber eher die Ausnahme – wie daher die verbleibenden Merkmale zu verstehen sein sollen – und ob deren Definition im Einzelfall erfüllt ist – wird daher regelmäßig im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren durch die Gerichte entschieden. Im Berliner Mietspiegel v. 2013 findet sich – ebenso wie bereits auch in dessen Vorgängern – das Merkmal der „bevorzugten Citylage“. Dabei findet sich in dem vorliegenden Exemplar des Mietspiegels noch der in Klammern stehende Zusatz: „nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten“. Das LG Berlin hat nunmehr klargestellt wie dieses Merkmal seiner Ansicht nach zu verstehen sein soll.

 

Eine bevorzugte Citylage ist nach Auffassung des Gerichts im Beschl. v. 12.02.14 – 18 S 281/13 dadurch gekennzeichnet, dass die jeweilige Wohnung in einem Teilraum der Großstadt Berlin liegt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen über das durchschnittliche Maß eines Wohngebietes hervorhebt. Den einzelnen Einrichtungen bzw. örtlichen Gegebenheiten hat dabei eine Anziehungskraft u.a. auch für Besucher Touristen zu kommen. Dabei ist bereits durch die Formulierung des Merkmals verdeutlicht, dass nur um eine Lage „nahe“ eines solchen Standort gehe – es ist daher nicht erforderlich, dass eine Platzierung unmittelbar innerhalb eines solchen Bereiches gegeben ist.

 

Die Nächste Frage ist vorprogrammiert – was liegt „in der Nähe“ und was nicht? Nach Auffassung der Gerichte kann es dabei nicht um eine Erschließung i.S. einer Verkehrsanbindung gehen – diese ist für eine Großstadt wie Berlin typisch. Es komme daher darauf an, ob eine fußläufige Erreichbarkeit gegeben ist – so LG Berlin mit Urteil v. 09.04.13, 63 S 286/12. Ein festes Maß ist damit freilich noch immer nicht gefunden, allerdings dürften Fußwege bis zu 10 Minuten – bei normaler Schrittgeschwindigkeit – unschädlich sein.